2025房产抵押贷款全流程：抵押条件、流程、细节及注意事项

房产抵押借款在资金融通领域占据着举足轻重的地位，随着2025年的到来，北京房产抵押流程和办理条件我们在重新梳理下，如果您现在正在办理抵押贷款和正准备办理，一定需要花费时间去看完，文章比较长，记得关注。

房屋抵押贷款指的是借款人向银行或者金融机构借款的一种方式，字面很好理解，顾名思义就是将个人或者公司名下的房产做为抵押，从而得到银行的贷款。

01常见的抵押贷款类型有哪些

①抵押消费贷款：借款人将自己拥有所有权的房产作抵押，向银行申请贷款用于各种消费用途，如资金、装修、买车、出国、旅游、留学等，也可用于各种资金周转和经营性用途。

②抵押经营性贷款：企业经营类贷款，是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金的人贷款。

02抵押贷款可以分为几次抵押

一次抵押：

借款人将房产首次抵押给金融机构以获取贷款。只要保证房产是可上市交易的商品房住宅，基本都可办理一次抵押，通常比较常见的就是购买新房或者二手房办理的房屋按揭贷款，房屋产权干净的状态下办理的抵押消费贷款和抵押经营性贷款。

二次抵押：

则是在房产已经抵押的基础上，如果其价值仍有剩余，可以再次进行抵押。但这通常要求借款人拥有良好的信用和偿债能力。

接下来我们来看下抵押贷款最值得关注的几个话题：房产评估值怎么计算，抵押贷款的成数，抵押贷款的额度，二次抵押可以贷多少额度。

房屋评估值：

① 银行一般会有指定的评估公司，在北京这样的评估公司有很多，有世联评估，仁达评估等等。银行根据评估的额度去计算可贷额度，要知道房屋评估值≠房价，银行认定的房产价格＜市场出售价格。因为银行考虑到自身要承担的风险，通常会采取保守的态度。评估价的目的是为了保证借款的安全性，一旦借款人无法偿还贷款，银行可以通过房产评估价来确保能够以较高的可能性收回贷款。市场价通常会受到市场供需关系、地区经济发展状况、政策变化等多种因素的影响，而评估价更多地关注房屋本身的价值。

② 确定评估价首先需要知道最近房产出售的价格，评估价是根据市场的变化而变化的，通常评估的价格要低于市场价格10%。100万的市场成交，评估值在90万左右。

抵押贷款成数怎么计算：

5成；7成；85成；最高有满成

① 5成，房屋类型为商住两用，底商，公寓，别墅，联排，叠拼，房屋老旧非城六区交通不便利，四大远郊，借款人负债过高，银行承担风险太大。

② 7成，城六区商品房住宅，大部分银行放款的成数。

③ 85成，银行成数比较高，从评估值和利率去考虑。

抵押贷款额度的计算：

已知房屋市值100万，房屋评估为90万

5成可贷=50万

7成可贷=63万

85成可贷=76.5万

二次抵押可以贷多少额度：

二次抵押贷款额度等于可贷总额度减去一次抵押贷款的额度，如果房屋一次抵押额度基本接近可贷总额度，那就完全没有必要去做二次抵押了。

假设房屋可贷总额度为100万，一次按揭后有30万没有结清。

那么二次抵押的可贷额度为100万-30万=70万。

03抵押贷款对房屋类型的要求

商品房分为很多种类型，其用途都不一样，银行可以接受的大部分为可上市交易的商品房住宅。

不可抵押的房产类型

影响房屋贷款成数的房产类型和其他因素

04抵押贷款对年龄的要求和房龄的要求

借款人年龄的要求：

【1】18周岁-75周岁

18周岁—23周岁，年龄太小，需要父母出面做担保，共借

65周岁—75周岁，年龄太大，需要子女出面做担保，共借

年龄小或者岁数大，还款能力有限，大部分银行都需要父母或者子女出面做担保或者共借人。

特定：有一定的经济基础可以不需要共借和担保，根据借款人自身资质决定。

【2】房龄要求：

房龄+借款期限=35年

在银行白名单小区，最长可做40年，如果位置一般基本可做都在35年左右。

是否在银行白名单，根据小区的位置和性价比去决定的：

1、是否为学区，如果是西城等其他重要学区房，房龄可不看。

2、不是学区，在北京几环，小区的地理位置，交通，流通性等可沟通房龄问题。

3、城六区以外，按照地铁三公里去计算，如果太远交通不便利，部分银行不接受。

05办理房屋抵押贷款需要准备哪些材料

06办理房屋抵押贷款对征信的要求

07当前热门房产抵押贷款产品

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